La protection des acquéreurs de logements à construire en droit marocain

The protection of buyers of real-estate in futur state of completion

• Auteur / Autrice : Fadoua Amal
• Direction : Stéphane Benilsi
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit privé et Sciences Criminelles
• Date : Soutenance le 21/12/2023
• Etablissement(s) : Université de Montpellier (2022-....)
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Droit et Science politique (Montpellier ; 2010-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Laboratoire de droit privé (Montpellier)
• Jury : Président / Présidente : Solange Becqué
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Moussa Thioye, Élodie Gavin-Millan

Mots clés

Mots clés contrôlés

Promoteurs immobiliers

Protection

Maroc

Immeubles -- Vente et transmission

Mots clés libres

Maroc

Vefa

Promoteurs immobiliers

Acquéreurs

Buyers

Property developers

Morocco

Résumé

Le dynamisme du secteur immobilier a mené à la croissance de l'activité immobilière qui connait un épanouissement hors pair de nos jours. Ainsi, le nombre des transactions et des opérations d'achat et de vente des biens immeubles est impressionnant. Les acquéreurs s'apprêtent à l'achat d'un appartement ou d'une maison sur plan. Le principe est de réserver un logement qui n'est pas encore construit. La VEFA a toujours revêtu une importance pour ceux qui la réalisent. Elle trouve son explication dans la volonté du législateur de lutter contre certains abus et d'assurer la protection de l'acquéreur contre le risque d'inachèvement de l'immeuble. L'opération conserve des avantages mais ses risques et ses inconvénients sont multiples portant notamment sur la fraude du promoteur qui s'empare des sommes d'argent qui lui ont été versées et se volatilise, ou face à un immeuble qui n'est pas conforme aux normes comportant des défauts et des vices rendant ce dernier impropre à l'usage qui lui est destiné, de même la défaillance du promoteur immobilier se pose avec beaucoup d'acuité. Là on pourra penser au sort de l'acquéreur face à ces cas préjudiciables qui portent atteinte à ses intérêts. Les modifications apportées à la loi régissant la vente en l'état futur d'achèvement constituent une avancée importante vers la modernisation et l'harmonisation de notre droit immobilier national car elles auront des effets bénéfiques à la fois sur la vie des acquéreurs et sur la structuration du marché de l'immobilier. Mais les efforts déployés par la législation marocaine dans ce secteur pour mettre fin aux abus et aux irrégularités qui s'imposent sont insuffisants. En ce sens, les garanties qu'elle offre aux acquéreurs sont lacunaires et elles ne permettent pas de garantir une protection solide à leur égard, d'où la nécessité de l'instauration de nouvelles réformes visant la création d'une relation plus juste entre l'acheteur et le vendeur et ce à l'instar du système juridique français qui est très performant en la matière.

The dynamism of the real estate sector and the development of its pace led to the growth of the real estate business who know a particular development and unparalleled today. Thus, the number of transactions and sales transactions and purchase of real property is impressive. The buyers are ready to buy an apartment or a house on plan for new real estate programs. It is commonly accepted that the development of society and the increase of the population are major and key factors for the development of the property sector. The performance of real estate transactions and development operations of sale and purchase led to the progression of the framework of the plan sales which resulted in a significant disruption to economic and social level. The legislation on off-plan is the fundamental pillar and cornerstone of protecting the interests and rights of purchasers, its effectiveness is measured at the stage of ensuring a healthy and conducive legal environment thereby maintaining a repressive apparatus against the maneuvers fraudulent and deceptive developers while giving the developer the course of the sale transaction safely. The off-plan has always been of importance to those who carry it. It is explained by the legislature's intention to fight against abuses and to protect the buyer against the risk of non-completion of the building. The changes made by the 44-00 law on the sale in the future state of completion is an important step towards the harmonization of our national real estate because they have beneficial effects on both the purchasers and the structuring and the organization of the real estate market. But the efforts of the Moroccan legislation are needed are insufficient. In this sense the guarantees it offers buyers are incomplete and do not guarantee strong protection for them, hence the need to establish an effective system ensuring the safeguarding of the rights of purchasers.