Le volume immobilier

Air Rights

• Auteur / Autrice : Marie Gaëlle Desvaux de Marigny
• Direction : Pascal Puig
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit privé
• Date : Soutenance le 18/12/2020
• Etablissement(s) : La Réunion
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Lettres et sciences humaines, Droit économie gestion, Sciences politiques (Saint-Denis, La Réunion)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Centre de recherche juridique (Saint-Denis, Réunion)
• Jury : Président / Présidente : Romain Loir
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Jean-Baptiste Seube
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Anne Pélissier, Hervé Lécuyer

Mots clés

Mots clés contrôlés

Vente -- Droit

Droit des biens

Immeubles -- Gestion -- Droit

Prescription (droit)

Immobilier -- Droit

La Réunion (France ; île)

Grands ensembles

Mots clés libres

Accession par inclusion

Code du volume

Division en volumes

Eau courante non domaniale

État descriptif de division en volumes

Immeuble par nature

Possession et Prescription acquisitive

Taxinomie des biens

Air Rights

Condominium

Division of space above and below Land Property

Property Law

Real Estate

Smart Cities

Vertical Cities

3D Cadastral System

Résumé

Peut-on vendre des cubes d’air ? La division de la propriété foncière en volumes immobiliers est une invention de la pratique notariale. À l’origine, elle fut utilisée pour contourner l’inaliénabilité du domaine public en permettant à l’État de confier la construction de grands ensembles immobiliers complexes à des promoteurs immobiliers. Le Quartier de la défense à Paris en constitue une illustration probante. Cette technique a rencontré un succès croissant au fil des années dans de nombreuses opérations immobilières de petite comme de grande envergure, tant sur le plan national que régional (Océan Indien). À l’île de La Réunion, elle est notamment utile aux opérations photovoltaïques. Or, ce vif succès contraste avec la pauvreté de la recherche sur la question. Malgré des difficultés théoriques et pratiques notables, aucune étude de fond exhaustive n’a encore été menée sur le « volume immobilier » à proprement parler. Est-il un bien ? Même vide, est-il appropriable et commercialisable, ce indépendamment du sol ? Peut-on le vendre, le louer, le posséder, le prescrire, le donner en garantie ? Ce sont autant de questions, parmi bien d’autres, qui méritent d’être abordées afin d’offrir à cette pratique la sécurité juridique qui lui fait encore si cruellement défaut.

Is the space above and below our Land Property saleable? The "Volume immobilier", also called "Volume" or "Air Rights", is an invention of notarial practice. De facto, it is known as the division of space above and below Land’s surface in Real Estate/Property Law [using a 3D Cadastral System]. It was first used by developers to construct complex buildings called "Ensembles immobiliers complexes" in cities and towns. This technique has two advantages. Primo, it allows developers to circumvent the rigidity of Condominium Law, and secundo it allows them to bypass the inalienability of Public Land [Public Domain]. A convincing example of "Air Rights" is the "Quartier de La Défense" in Paris. This technique has recently met with growing success in France Metropolitan and France Overseas. In Reunion Island, it is especially used in photovoltaic projects. This striking success contrasts, however, with the paucity of legal research on the subject. Despite significant difficulties [theoretical and practical], no in-depth research has yet been conducted on the "Volume" itself. Is it a good? Can it be appropriated or sold, regardless of the Land's surface and without any buildings? Can it be sold, rented or given as collateral? So many questions, and more, to study to give this Real Estate Technique the legal security it deserves.