L'éviction du locataire dans le bail commercial : enjeux théoriques et implications pratiques

The eviction of the tenant in a commercial lease: theoretical issues and pratical implications

• Auteur / Autrice : Tom Gardes
• Direction : Fabien Kenderian
• Type : Projet de thèse
• Discipline(s) : Droit privé et sciences criminelles
• Date : Inscription en doctorat le 18/07/2025
• Etablissement(s) : Bordeaux
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale de droit
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : INSTITUT DE RECHERCHE EN DROIT DES AFFAIRES ET DU PATRIMOINE

Mots clés

Mots clés libres

Bail commercial

Éviction

Locataire

Commercial Lease

Eviction

Tenant

Résumé

Résumé du projet de thèse : L'éviction du locataire dans le bail commercial : enjeux théoriques et implications pratiques Ce projet de thèse s'intéresse à une problématique centrale du droit des baux commerciaux : l'éviction du locataire à la suite d'un refus de renouvellement du bail. Ce mécanisme, bien que cadré par un régime protecteur pour le preneur, soulève de nombreux enjeux juridiques, économiques et pratiques. Contexte et cadre juridique : Le statut des baux commerciaux, issu du décret de 1953, garantit au preneur un droit au renouvellement du bail, destiné à assurer la stabilité de son fonds de commerce. Toutefois, ce droit n'est pas absolu. Le bailleur peut refuser le renouvellement, soit en indemnisant le locataire (via une indemnité d'éviction), soit, dans certains cas, en s'exonérant de toute indemnité pour motif grave et légitime. Problématisation : L'éviction du locataire génère des situations complexes. Deux axes majeurs sont identifiés : Les conséquences de l'éviction, notamment le droit au maintien dans les lieux, la précarité du preneur, et les problématiques liées à des situations spécifiques (exercice du droit de repentir du bailleur, vente de l'immeuble, procédure collective, etc.). Le calcul de l'indemnité d'éviction, qui soulève des questions sur la pertinence des critères d'évaluation (valeur du fonds, pertes réelles, frais accessoires) et sur la rigueur des méthodes retenues (usages professionnels, données financières, appréciation jurisprudentielle). Objectifs de la thèse : Ce travail vise trois objectifs principaux : Élaborer une théorie générale de l'éviction du preneur à bail commercial, au-delà du seul prisme indemnitaire, en mettant en lumière les failles du régime actuel. Proposer une relecture critique des mécanismes d'indemnisation, en tenant compte de l'évolution des pratiques économiques et des limites des critères traditionnels (ex. : influence de la crise sanitaire sur l'appréciation du préjudice). Étudier les procédures judiciaires et amiables applicables à l'éviction, en analysant les stratégies de négociation, les techniques d'expertise et les spécificités procédurales propres à ce contentieux. La recherche repose sur une approche pluridisciplinaire, croisant le droit, l'économie, la pratique judiciaire et l'expertise immobilière. Le projet s'appuie sur une expérience concrète en contentieux des baux commerciaux, qui alimente une réflexion à la fois théorique et pragmatique. Ce travail entend combler un vide doctrinal en dépassant l'étude classique de l'indemnité pour s'interroger sur les situations concrètes de l'éviction. Il vise à renforcer la sécurité juridique, à améliorer la lisibilité des règles d'indemnisation, et à favoriser une meilleure articulation entre protection du preneur et droits du bailleur. L'éviction du locataire commercial n'est pas seulement une question technique, mais un enjeu fondamental d'équilibre contractuel. Cette thèse aspire à renouveler l'analyse juridique de ce phénomène, en offrant des pistes concrètes pour une réforme ou une meilleure application des règles existantes, dans un souci de stabilité des relations commerciales.

The Eviction of the Tenant in Commercial Leases: Theoretical Challenges and Practical Implications This thesis project focuses on a central issue in commercial lease law: the eviction of the tenant following the landlord's refusal to renew the lease. While the statutory regime offers protective measures for tenants, this right is not absolute and raises numerous legal, economic, and practical challenges. Legal Context and Framework: The regime of commercial leases, established by the 1953 Decree, grants tenants a right to lease renewal, intended to ensure the stability of their business operations. However, the landlord may refuse renewal, either by compensating the tenant through a termination indemnity (indemnité d'éviction), or, in certain cases, by invoking a serious and legitimate reason, thereby avoiding compensation. Problem Statement: Tenant eviction leads to complex legal and factual situations. Two key axes of reflection are identified: The consequences of eviction, such as the tenant's right to remain in the premises until indemnification, the precariousness of their legal position, and specific issues such as the landlord's exercise of the right of withdrawal (repentir), sale of the leased property, or insolvency procedures. The calculation of eviction compensation, which raises questions about the relevance of current evaluation criteria (business value, real loss, relocation expenses) and the consistency of existing methods (customary practices, financial data, judicial interpretation). Research Objectives: This thesis pursues three main objectives: To develop a general theory of tenant eviction in commercial leases, going beyond the traditional focus on compensation, by highlighting gaps and inconsistencies in the current legal framework. To propose a critical reassessment of tenant compensation mechanisms, taking into account evolving business realities and questioning the ongoing validity of conventional criteria—particularly in light of recent crises such as the COVID-19 pandemic. To analyze both judicial and amicable procedures related to eviction, including negotiation strategies, expert assessments, and procedural specificities inherent to this area of litigation. Methodology and Contribution: The research adopts a multidisciplinary approach, drawing on law, economics, litigation practice, and real estate valuation. It is grounded in practical experience with eviction-related disputes, which informs both theoretical insight and applied analysis. This thesis seeks to fill a doctrinal gap by expanding the study beyond compensation to examine real-world implications of tenant eviction. The aim is to strengthen legal certainty, clarify indemnity standards, and better balance the rights of tenants and landlords in commercial leasing. Conclusion: The eviction of a commercial tenant is not merely a technical matter, but a fundamental issue of contractual balance. This thesis aspires to renew legal understanding of this phenomenon by offering concrete proposals for reform or improved application of existing rules—ultimately fostering more stable and predictable commercial lease relationships.