La vente de l'immeuble saisi en droits français et de l'OHADA

The sale of seized real property under french and OHADA law

• Auteur / Autrice : Mamady Dieme
• Direction : Philippe Hoonakker, Patrice Samuel Aristide Badji
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit privé
• Date : Soutenance le 14/03/2024
• Etablissement(s) : Strasbourg
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale des Sciences juridiques (Strasbourg ; 1992-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Centre de droit privé fondamental (Strasbourg)
• Jury : Président / Présidente : Catherine Tirvaudey-Bourdin
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Eric Sander
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Catherine Tirvaudey-Bourdin, Joseph Jean-Louis Correa

Mots clés

Mots clés contrôlés

Droit comparé

Vente judiciaire

Saisie immobilière

Mots clés libres

Saisie immobilière

Vente forcée

Vente amiable

OHADA

Droit comparé

Droit français

Alsace-Moselle

AUPSRVE

Créancier

Débiteur

Exécution forcée

Adjudication

Publicité foncière

Real estate seizure

Forced sale

Amicable sale

OHADA

Comparative law

French law

Résumé

La thèse analyse en profondeur la procédure de vente d’un immeuble saisi, en comparant les législations française, OHADA (Organisation pour l’Harmonisation en Afrique du Droit des Affaires) et alsacienne-mosellane. Elle montre que la saisie immobilière, bien que complexe, reste un instrument essentiel de recouvrement des créances pour les créanciers.Dans une première partie, l’auteur aborde la vente forcée, procédure judiciaire par laquelle le créancier poursuit la vente de l’immeuble du débiteur défaillant pour se faire payer. En droit français, la procédure est fortement judiciarisée : elle impose la saisine du juge de l'exécution, la rédaction d’un cahier des conditions de vente, une audience d’orientation, puis éventuellement une vente aux enchères. En droit OHADA, la procédure est moins détaillée mais tout aussi formaliste, avec une audience dite « des criées », mais sans équivalent à l’audience d’orientation. Le notaire joue un rôle plus important en Alsace-Moselle, où le droit local déjudiciarise la procédure, confiant à ce dernier la gestion des ventes.La deuxième partie traite des issues négociées, comme la vente amiable. En France, elle est encouragée sous autorisation du juge et permet d’éviter une adjudication souvent perçue comme brutale. Le droit OHADA, au contraire, ne prévoit pas explicitement la vente amiable, mais la pratique reconnaît parfois son utilité. L’auteur montre les tensions entre formalisme juridique et souplesse pragmatique, surtout quand la vente vise à préserver le logement familial du débiteur.L’approche historique enrichit l’analyse : en France, la saisie a évolué depuis les ordonnances royales, avec des réformes majeures en 1938, 1991, 2006 et la codification en 2012. En Afrique, l’OHADA, par l’adoption de l’AUPSRVE (Acte uniforme sur les procédures simplifiées de recouvrement et des voies d'exécution), a cherché à harmoniser et sécuriser les procédures civiles, souvent héritées du droit colonial français. Toutefois, la réforme de 2023 n’a pas permis de moderniser en profondeur la saisie immobilière, soulignant le besoin d’adaptation aux réalités socio-économiques africaines.Enfin, l’auteur propose une réflexion critique sur l’efficacité et l’humanité de la procédure, en insistant sur l’importance d’un équilibre entre le droit du créancier et la protection du débiteur. Il plaide pour une plus grande ouverture aux solutions amiables, notamment dans l’espace OHADA.

This doctoral thesis offers a comparative legal study on the sale of seized real estate under French law, OHADA law, and the Alsace-Moselle local law system. The seizure and forced sale of property are key mechanisms for debt recovery, though they are often complex, lengthy, and emotionally charged.The first part focuses on forced sale procedures. In French law, this involves strict judicial control, including issuing an enforcement order, drafting terms of sale, holding an orientation hearing, and eventually organizing a public auction. In OHADA law, the process is also formalistic but lacks the nuanced judicial orientation stage seen in France. Instead, there is a “criée” hearing. In Alsace-Moselle, the process is unique: it is largely non-judicial, with the notary conducting the entire sale procedure after the initial court authorization.The second part explores negotiated outcomes, particularly the amicable sale. French law encourages out-of-court sales with judicial approval to avoid public auctions, which are often distressing for debtors. OHADA law does not formally allow for amicable sales, but informal practices sometimes accommodate them. The thesis highlights the tension between legal formalism and practical flexibility, especially when the debtor's home is at stake.The historical perspective strengthens the comparative study. France underwent several legal reforms: 1938, 1991, 2006, and the 2012 codification of enforcement procedures. In contrast, OHADA countries inherited fragmented colonial laws. The 1998 AUPSRVE was a major step toward legal harmonization across member states. However, the 2023 reform fell short of expectations, leaving key issues in seizure and sale processes unresolved, notably the lack of modernization and borrower protection.The author emphasizes the need for a fair balance between creditor rights and debtor protection. He advocates for greater use of amicable solutions, particularly in OHADA jurisdictions where formal options remain limited and social contexts differ significantly from European systems. The thesis suggests that legal systems should be both effective and humane, offering realistic tools adapted to each region’s economic and cultural realities.