Le conseil patrimonial immobilier : essai sur le devoir de conseil et l'opération de vente d'immeuble

Real estate patrimonial advice : essay on the duty to advice and the property sale transaction

• Auteur / Autrice : Menad Douadjia
• Direction : Claude Ophele-Rossetto, Fabienne Labelle
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit Privé
• Date : Soutenance le 28/01/2023
• Etablissement(s) : Tours
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Sciences de la Société : Territoires, Économie et Droit (Centre-Val de Loire ; 2018-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Institut de Recherche Juridique Interdisciplinaire François-Rabelais (Tours)
• Jury : Président / Présidente : Geneviève Pignarre
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Vivien Zalewski-Sicard
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Moussa Thioye, Jean-Marc Le Masson

Mots clés

Mots clés contrôlés

Responsabilité professionnelle

Juristes -- Déontologie

Divulgation d'informations -- Droit

France

Immeubles -- Vente et transmission

Mots clés libres

Devoir de conseil

Devoir de mise en garde

Devoir d'information

Vente immobilière

Transaction immobilière

Responsabilité professionnelle

Duty of advice

Duty of warn

Duty of information

Real estate sale

Real estate transaction

Professional liability

Résumé

Jusqu’à ce jour, le conseil patrimonial immobilier n’a pas fait l’objet de travaux particuliers, à notre connaissance, en droit français. Cette thèse est dédiée plus particulièrement à une étude d’ensemble du devoir de conseil en matière immobilière. L’objectif est de démontrer l’indépendance du devoir de conseil, c’est-à-dire de prouver son autonomie en tant que notion juridique. La principale difficulté réside dans sa définition. Traditionnellement qualifié comme un degré plus poussé du devoir d’information et présenté comme différent du devoir de mise en garde, ce devoir se caractérise essentiellement par la qualité exclusive de son débiteur qui doit obligatoirement être un professionnel spécialisé dans un domaine spécifique ayant trait à l’immobilier. Par conséquent, en dehors de cette qualité, un tel devoir de conseil ne se retrouve pas. De prime abord, ce travail est limité à l’opération de vente d’immeuble. A ce titre, le débiteur est tenu d’orienter et de guider son client que ce soit dans le cadre d’un contrat principal de vente d’immeuble, source du devoir de conseil, ou d’un contrat de prestation de service, qui a pour objectif principal la conclusion de la vente d’immeuble. En théorie, la définition de ce devoir de conseil semble être claire et précise. En pratique, toute la difficulté réside dans la détermination de ses frontières qui le distinguent des autres degrés de l’information. Pour mener ces travaux de rechercher, il a été procédé d’abord à une analyse des arrêts de la Cour de cassation qui démontrent les différentes dimensions de ce devoir en fonction de son contenu extensible et de son intensité variable. Cette analyse a mis en évidence la fonction constante du devoir de conseil qui se fortifie en raison de son essence. Ce procédé a permis ensuite de déterminer les critères principaux qui caractérisent ce devoir du professionnel et d’examiner sa portée dans les différentes étapes de la vente d’immeuble. Ce procédé permet de s’interroger sur l’émergence d’une conception autonome du devoir de conseil qui changerait de dimension lorsqu’il porte sur toute la matière immobilière.

Until now, as far as I know, no particular work has been carried out on real estate advice in French law. This thesis is intended for in particular to an overall study of the duty of advice in real estate matters. The objective of this thesis is to demonstrate the independence of the duty of advice and to prove its autonomy as a legal concept. The main difficulty lies in its definition. Traditionally referred to as a higher level of information and presented as a different level of warning, which is also considered a level of information. This duty is essentially characterized by the exclusive quality of its debtor who must be a professional specialized in a specific field relating to real estate. Therefore, we cannot speak of such duty apart from this quality. At first sight, this work is limited to the operation of sale of building. As such, the debtor is required to direct and guide his client, whether in the context of a main contract for the sale of property, the source of the duty to advise, or a contract for the provision of services, which has as its main objective the conclusion of a contract for the sale of real estate. In theory, the definition of the duty of advice, in particular that inherent in the sale of real estate, seems to be clear and precise. In practice, all the difficulty lies in determining its boundaries that distinguish it from other degrees of information. To do this research works, it was first proceeded to a preliminary analysis of the judgments of the Court of Cassation, which demonstrates the different dimensions of this duty according to its extensible content and its variable intensity. This analysis has made in evidence the constant function of the duty of advice which can be fortified more and more because of its essence. This process then made it possible to determine the main criteria that characterize this professional’s duty and examine its scope in the different stages of the building sale. This same process allows to wonder about the emergence of an autonomous conception of the duty of advice which may change its dimension when it covers all real estate matters.