Le rôle de la propriété foncière privée dans le développement urbain. Une lourde contribution des propriétaires

The role of private real property in urban development. A heavy contribution for owners

• Auteur / Autrice : Mohamed El Arbi Aoka
• Direction : Anne Rainaud
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit
• Date : Soutenance le 15/12/2023
• Etablissement(s) : Université Côte d'Azur
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Droit et sciences politiques, économiques et de gestion (Nice, Alpes-Maritimes ; 2008-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Centre d'études et de recherche en droit administratif, constitutionnel, financier et fiscal (Nice) - CERDACFF
• Jury : Président / Présidente : Florence Lerique
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Anne Rainaud, Florence Lerique, Jean-Charles Froment, Florence Nicoud
• Jury : Rapporteur / Rapporteuse : Florence Lerique, Jean-Charles Froment

Mots clés

Mots clés contrôlés

Droit de l'urbanisme

Propriété

Propriété foncière -- Droit

Mots clés libres

Droit de propriété

Action publique

Proportionnalité

Développement urbain

Intérêt général

Propriété privée

Property right

Public action

Proportionality

Urban development

General interest

Private property

Résumé

L'urbanisme met en jeu, le plus souvent, un rapport juridique entre deux parties différentes. D'une part, la personne publique habilitée par le législateur à mener des politiques publiques en matière d'urbanisme, et, d'autre part, les propriétaires dont la propriété privée est l'enjeu principal de ces politiques. Lors de son rapport annuel de 1992, « L'urbanisme, pour un droit plus efficace », le Conseil d'État précise que l'intervention du législateur « a pour objet la conciliation de l'intérêt général avec les intérêts particuliers des propriétaires du sol et des constructeurs ». Un objectif qui, de plus en plus, semble loin d'être évident. D'abord, pendant les deux dernières décennies, le droit de l'urbanisme a vu apparaître tout un arsenal de lois intervenant dans plusieurs domaines qui entretiennent avec lui des liens étroits tels que l'environnement, le logement, le patrimoine, l'étalement urbain, etc. Ces exigences d'intérêt général, qui ne cessent de s'alourdir et de s'enrichir, provoquent inéluctablement une ingérence massive de l'action publique sur la propriété privée, et ce, en raison de sa contribution importante aux nécessités du développement urbain. Ensuite, l'exigence du respect du droit de propriété qui demeure une question importante ne constitue pas un obstacle efficace à cette ingérence incontournable de l'action publique. Raison pour laquelle la conciliation de l'intérêt général avec les intérêts privés des propriétaires s'inscrit dans un cadre essentiellement défavorable pour les propriétaires. Sur ces considérations, notons que si la propriété privée est traditionnellement protégée par principe par les textes et les jurisprudences européenne et française, le droit de l'urbanisme malmène cette conciliation, et cette tendance n'a fait que s'amplifier avec les dernières créations législatives. Cela a fait de la conciliation d'intérêts un défi difficile à maîtriser lors du processus décisionnel, tant sur le plan urbain qui atteste une primauté excessive de l'intérêt général sur l'intérêt privé des propriétaires (Partie I), que sur le plan patrimonial qui atteste une primauté progressive de l'intérêt général sur l'intérêt privé des propriétaires (Patrie II).

Urban planning, most often, involves a legal relationship between two different parties. On the one hand, the public body authorized by the legislator to implement public policies in the field of urban planning, and on the other hand, land owners whose private property is the main challenge for these policies. In its 1992 annual report ''Urban planning, towards a more effective right'', the State Council provided that the legislator's intervention aims to ''reconcile public and private interests of landowners and builders''. An objective which seems, more and more, far from obvious. First of all, urban planning law has witnessed, over the last two decades, the emergence of an array of legislations which have a fairly tight connection with that law, and intervene in several areas, mainly related to environment, housing, patrimony, urban sprawl, etc. These public interest requirements, which are constantly growing more onerous and richer, inevitably lead to a massive interference of public action on private ownership due to its important contribution to the needs of urban development. Secondly, the requirement to respect property rights, which remains an important issue, does not constitute an effective obstacle to this unavoidable interference by public action. For this reason, the reconciliation of public and private interests is essentially against land owners. To put it differently, while private ownership is traditionally protected in principle by European and French texts and jurisprudence, urban planning law undermines this conciliation, and this tendency has only increased with the establishment of the latest legislative frameworks. This has made the reconciliation of interests, a difficult challenge to overcome when making decisions, either on the urban level that reveals the excessive primacy of public interests (Part I), or on the proprietary level which reflects their progressive primacy (Part II).