La maitrise foncière des bailleurs sociaux : de l'usage des baux de longue durée

The land tenure by social lessors : the long-term real property leases

• Auteur / Autrice : Laetitia Miceli
• Direction : Béatrice Kan-Balivet
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit privé
• Date : Soutenance le 24/06/2021
• Etablissement(s) : Lyon
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale de droit (Lyon)
• Partenaire(s) de recherche : établissement opérateur de soutenance : Université Jean Moulin (Lyon ; 1973-....)
• Jury : Président / Présidente : Hugues Périnet-Marquet
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Hugues Périnet-Marquet, Christelle Coutant-Lapalus, Matthieu Poumarède, Hervé de Gaudemar, Blandine Mallet-Bricout
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Christelle Coutant-Lapalus, Matthieu Poumarède

Mots clés

Mots clés contrôlés

Baux à construction

Immobilier -- Droit

Logement -- Réhabilitation

Propriété foncière -- Droit

Propriétaires

Baux

Mots clés libres

Bailleurs sociaux

Maîtrise foncière

Baux réels immobiliers de longue durée

Bail emphytéotique

Bail emphytéotique administratif

Bail à construction

Bail à réhabilitation

Bail réel immobilier

Bail réel solidaire

Unicité de nature et de régime

Déclinaison

Affectation

Social lessors

Land management

Long-Term real estate leases

Emphyteutic leases

Administrative emphyteutic leases

Construction leases

Rehabilitation leases

Real estate leases

Solidarity real leases

Unity of nature and regime

Declination

Allocation

Résumé

Les bailleurs sociaux ont pour mission de loger les foyers à faible et moyen revenus. Dans ce cadre, la maitrise du foncier constitue un défi juridique et économique de première importance. Les baux réels immobiliers de longue durée que sont le bail emphytéotique, le bail emphytéotique administratif, le bail à construction, le bail à réhabilitation, le bail réel immobilier et le bail réel solidaire présentent des atouts importants. Ils donnent la possibilité aux bailleurs sociaux de réaliser des opérations de construction et de réhabilitation de logements qui sont par la suite intégrés, pour la durée du bail, au marché locatif social ou encore qui permettent l’accession sociale à la propriété. Ces outils de maitrise foncière, aux affectations sociales spécifiques, suscitent des discussions et interrogations tant au sujet de leur nature que de leur régime. Ces questionnements nourrissent l’inquiétude des praticiens et la perplexité d’une partie de la doctrine. Ce travail de thèse permet d’établir que ces contrats qui semblent être multiples présentent une unicité de nature. Ils octroient un droit réel immobilier sur le fonds du bailleur et un droit de propriété temporaire sur les constructions ou réhabilitations réalisées par le preneur. Leur régime comprend un ensemble de règles dont ces contrats partagent des grandes lignes communes et intègrent également des spécificités dictées par leurs affectations sociales respectives. Le modèle emphytéotique a été décliné en plusieurs formules afin de répondre aux nécessités sociaux-économiques.L’ensemble de ces éléments conduit à conclure que ces baux réels immobiliers de longue durée constituent des outils efficaces et nécessaires dans le contexte actuel de crise du logement.

Social lessors are in charge of housing low and middle-income households. In this context, land tenure is a major legal and economic challenge. Long-term real property leases such as long lease, administrative long lease, construction lease, rehabilitation lease, real property lease and solidarity real lease present significant attractions. They give social lessors the opportunity to carry out housing construction and rehabilitation operations which are then integrated, for duration of lease, into social rental market or which permit social home ownership. These land management tools, with their specific social uses, give rise to discussions and questions about both their nature and their regime. These questions are a matter of concern for practioners and a source of perplexity for part of doctrine. This thesis work enables us to establish that these contracts, which appear to be multiple, are unique in terms of their nature. They grant a real property right on the lessor’s land and a temporary property right on the constructions or rehabilitations carried out by the lessee. Their regime is characterised by common guidelines, even if specificities are dictated by their respective social allocations. The emphyteutic model has been declined in several formulas in order to respond to social-economic needs. All of these elements lead to the conclusion that long-term real estate leases are effective and necessary tools in current housing crisis context.