Une ville à vendre : numérisation et financiarisation du marché du logement au Cap : stratification et ségrégation de la métropole émergente

A city to sell : digitalization and financialization of the housing market in Cape Town : stratification & segregation in the emerging global city

• Auteur / Autrice : Julien Migozzi
• Direction : Myriam Houssay-Holzschuch, Renaud Le Goix
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Géographie
• Date : Soutenance le 09/10/2020
• Etablissement(s) : Université Grenoble Alpes
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale sciences de l'homme, du politique et du territoire (Grenoble ; 2001-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Pacte, laboratoire de sciences sociales (Grenoble, Isère, France)
• Jury : Président / Présidente : Sophie de Ruffray
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Desiree Fields
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Gabriel Fauveaud, Marianne Morange

Mots clés

Mots clés contrôlés

Politique économique

Politique urbaine

Urbanisation

Le Cap (Afrique du Sud ; région)

Immobilier

Mots clés libres

Afrique du Sud

Cape Town

Marché immobilier

Stratification

Crédit

Financiarisation

South Africa

Cape Town

Housing market

Stratification

Credit

Financialization

Résumé

Cette thèse porte sur la numérisation et la financiarisation du marché du logement dans la métropole émergente du Cap, en Afrique du Sud. M'inscrivant dans les champs croisés de la sociologie économique et de la géographie urbaine, je propose la notion d'agencement de marché du logement pour étudier dans un même mouvement les structures actorielles et institutionnelles du marché immobilier au Cap, ainsi que ses conséquences sur les mécanismes de stratification sociale et sur les formes et processus de la division sociale de l'espace dans une métropole émergente. À cet effet, je mobilise une méthode mixte fondée sur l'intégration des approches qualitatives et quantitatives, qui associe une enquête de terrain de 18 mois menée auprès des acteurs du marché (agents, promoteurs, courtiers en crédit, banquiers, investisseurs, ménages), reposant sur les méthodes de l'entretien et de l'observation participante, avec l'analyse spatiale et statistique d'une base de données de 900 000 transactions résidentielles. Je démontre ainsi comment le marché du logement a été reconfiguré comme un flux continu de données par le déploiement de plateformes numériques et par la construction progressive du logement en actif financier, aussi bien sur le marché de l'acquisition que sur le locatif, tout en retraçant l'évolution spatiale des prix et du crédit dans l'espace urbain. Le marché génère ainsi deux mécanismes de filtrage qui recomposent les structures de l'espace social et urbain : i) l'abordabilité du logement, qui est déterminée par l'inégale distribution spatiale des prix et celle, sociale, des revenus et du patrimoine, dans un marché caractérisé par des pratiques de prêt socialement et racialement sélectives ; ii) les technologies du credit scoring, qui permettent la classification automatisée des citoyens sud-africains par un filet informationnel d'une sophistication et d'une ampleur inédites aussi bien pour le Global North que le Global South. Les banques et les "corporate landlords", qui ont récemment investi le marché locatif en pleine résurgence du fait de l'inflation immobilière, utilisent les plateformes du credit scoring pour sélectionner les demandes de prêts et les locataires, dans une société urbaine caractérisée par l'endettement et le maintien d'une forte ségrégation raciale. Le marché du logement se définit ainsi comme une économie spatialisée de la classification, où les individus, les logements et les quartiers sont évalués et catégorisés selon des indicateurs et métriques de mesure de profit et de gestion du risque. La distribution spatiale et sociale du crédit constitue ainsi un facteur primordial pour comprendre l'évolution des inégalités, des mécanismes ségrégatifs et des structures résidentielles de la métropole sud-africaine, en sortant du référentiel du "post-apartheid". Afin de penser la stratification depuis le marché, je propose de définir la classe moyenne comme une "classe filtrée" et de comprendre l'émergence métropolitaine comme une mise en ordre de l'urbain par des agencements de marché numérisés et financiarisés, qui renouvellent les logiques de classe, de ségrégation et de production de l'espace urbain.

This thesis investigates the digitalization and financialization of the housing market in Cape Town, South Africa. Borrowing from economic sociology and urban geography, I develop the concept of "housing market assemblage" to both analyze and conceptualize how the evolution of market structures renews contemporary patterns of social stratification and urban segregation in an emerging global city. To do so, I use mixed methods that combine qualitative and quantitative approaches. Over 18 months of fieldwork, I conducted interviews with market professionals (real estate agents, property developers, mortgage brokers, bankers, investors) and households, while engaged in participant observation of a local estate agency in Cape Town's largest black township (Khayelitsha). Furthermore, I built a database of 900,000 residential real estate transactions and employed multivariate statistics and spatial analysis to track the evolution of prices and mortgages across the post-apartheid urban space. The thesis demonstrates how the housing market was reconfigured as a continuous flow of data through the adoption of digital platforms and the progressive making of housing as a financial asset on both the buyer's and rental markets. The market creates two filtering mechanisms with deep stratifying effects : (i) housing affordability is determined by the unequal spatial distribution of housing prices, on the one hand, and the social and racialized distribution of income and family assets, on the other, in a context of highly selective lending practises (ii) the hegemonic use of credit scoring technologies that allow the automated classification of South African citizens through an information dragnet of unprecedented sophistication and depth, both for the Global North and the Global South. Banks and newly formed corporate landlords use credit scoring to classify & select mortgage recipients and tenants, in a context of household indebtedness and enduring racial inequalities. The housing market operates therefore as a spatial economy of classification, whereby individuals, properties and neighborhoods are valued and classified according to profit and risk factors. Focusing on the market allows to engage more fully, but think beyond, prevailing concerns of the "post-apartheid" city: the spatial distribution of credit thus constitutes the main contemporary factor for both understanding and mapping the evolution of enduring inequalities and residential structures in the emerging South African city. In order to conceptualize this form of market stratification, I define the new middle class as a "filtered class", and processes of global urban integration through the ordering of financialized and digitalized housing market assemblages that both engender new urban forms and renew social-class patterns across the emerging city.