Obligations réelles à la frontière du contrat et de la propriété

Real Obligations at the Edge of Contract and Property

• Auteur / Autrice : Siel Demeyere
• Direction : Gaël Chantepie, Vincent Sagaert
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Sciences juridiques droit privé
• Date : Soutenance le 06/09/2019
• Etablissement(s) : Université de Lille (2018-2021) en cotutelle avec KU Leuven (1970-....)
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale des Sciences Juridiques, Politiques et de Gestion (Lille ; 1992-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Centre de recherche Droits et perspectives du droit (Lille ; 2010-....)
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Eric Dirix, Jacques H. Herbots
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Berte-Elen Reinertsen Konow, Andrew Steven, Leon C. A. Verstappen

Mots clés

Mots clés contrôlés

Propriété

Contrats

Obligations réelles

Mots clés libres

Obligations réelles

Propriété

Contrat

Real obligations

Property

Contract

Résumé

Cette étude traite de façon détaillée des obligations réelles en droits belge, français, néerlandais et écossais. Dans la première partie, nous construisons la définition suivante des obligations réelles: « une obligation positive ou négative de nature réelle, imposée au titulaire d’un droit réel, en faveur du titulaire d’un droit réel coexistant ». Cette définition permet de distinguer les obligations réelles d’autres figures juridiques qui y sont souvent assimilées. La première partie est aussi consacrée aux sources des obligations réelles, et notamment l’autonomie de la volonté. Dans la deuxième partie, nous traitons principalement des effets du transfert et de l’abandon du droit réel sur la responsabilité en matière d’obligations réelles. Le cessionnaire est en principe seulement tenu par les obligations exigibles après le transfert, mais le législateur peut étendre la responsabilité aux obligations exigibles avant le transfert – ce qui semble de lege ferenda la solution la plus équilibrée. La responsabilité relative aux obligations réelles du cédant du droit réel n’est réglée de façon univoque dans aucun des droits étudiés et in abstracto, trois solutions sont envisageables : (i) responsabilité pour toutes les obligations, y compris celles exigibles avant le transfert, (ii) décharge complète de toute responsabilité, y compris pour les obligations exigibles avant le transfert, ou (iii) une solution intermédiaire où le cédant est responsable pour les obligations exigibles avant le transfert, mais pas pour les obligations exigibles après celui-ci. On retrouve ces trois approches en droit contemporain. En droit néerlandais, on retrouve surtout la solution intermédiaire, par exemple lors du transfert d’un bail emphytéotique, d’un droit de superficie ou d’une servitude. Cette solution intermédiaire est identifiée comme la meilleure option de lege ferenda. En ce qui concerne l’abandon du droit réel et ses effets, il faut d’abord déterminer si l’abandon du droit réel est possible. Lorsque l’abandon est admis, on se retrouve de nouveau face aux trois alternatives présentées ci-dessus. De lege ferenda, il est difficile de proposer une solution ‘idéale’ puisque les effets de l’abandon doivent être évalués en fonction du caractère unilatérale ou multilatérale de l’abandon. La deuxième partie traite également d’aspects plus généraux, comme l’exécution forcée des obligations réelles, la responsabilité aquilienne du titulaire du droit réel et la fin des obligations réelles. La troisième partie est subdivisée en deux sections, en fonction de la qualité du créancier et du débiteur des obligations réelles. Dans un premier temps, nous traitons des droits réels portant sur un même bien, notamment la copropriété, la copropriété des appartements, l’usufruit, le bail emphytéotique, le droit de superficie et le droit réel de jouissance spéciale qui n’existe qu’en droit français. La deuxième section de la troisième partie étudie les relations entre titulaires de deux droits réels sur des biens (immeubles) distincts, en particulier les servitudes, les real burdens écossais et le droit de voisinage. Alors que la prohibition des servitudes imposant une obligation positive est maintenue en droits français et belge, on peut constater qu’il y a désormais de la marge pour des obligations accessoires qui sont souvent lourdes. En outre, le droits écossais et néerlandais acceptent des obligations positives comme obligations primaires. La quatrième partie traite des atypiques obligations réelles ‘autonomes’. Le droit français connaît notamment, depuis 2016, l’obligation réelle environnementale. La clause perpétuelle (kettingbeding) est de surcroît disponible dans tous les systèmes comme moyen contractuel permettant de créer une charge par la combinaison de plusieurs obligations. De lege ferenda, nous avons examiné s’il ne serait pas possible et désirable d’introduire des obligations réelles autonomes de façon élargie.

This study extensively analyses obligations connected to property rights, or ‘real obligations’, in a comparative perspective through a study of Belgian, French, Dutch and Scots law. Examples of real obligations are the periodical payment obligation of a long lease holder, the maintenance of the property subject to a servitude and the financial contributions by apartment owners. A real obligation differs in several aspects from a personal obligation. A real obligation is for instance so closely connected to a property right that the obligation transfers automatically to the transferee of the property right. After defining real obligations and the exclusion of several related legal mechanisms in Part I, the regime of real obligations is analysed in Part II. The liability of both the transferor and transferee for real obligations, which are for many property rights underregulated, for instance, are analysed in detail. Those findings are applied to the specific property rights in Part III, so that particular problems for a specific property right are also analysed and, where possible, solved. For instance the role of party autonomy in the creation of a long lease right is studied. Also the different obligations which can be connected to a servitude are delineated. Part IV deals with legal mechanisms most of which have recently been introduced, allowing to connect obligations to a piece of property, outside the traditional framework of property rights, such as the Dutch ‘qualitative obligation’ and the French obligation réelle environnementale. The book ends with a discussion of the possibility and desirability of the (broader) introduction of such real obligations, which could entail the introduction of new property rights sui generis.