Les conséquences socio-économiques de l'Eco-construction : une analyse comparative entre la France et Israël

The socioeconomic impact of 'green' buildings : a Franco­Israeli comparative analysis

• Auteur / Autrice : Elise Machline
• Direction : Pierre Pech, David Pearlmutter
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Géographie
• Date : Soutenance le 12/06/2018
• Etablissement(s) : Paris 1 en cotutelle avec Ben-Gurion university of the Negev
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale de Géographie de Paris. Espace, sociétés, aménagement (Paris ; 2000-....)
• Partenaire(s) de recherche : Equipe de recherche : Laboratoire Dynamiques sociales et recomposition des espaces (Nanterre ; 1997-....)
• Partenaire(s) de recherche : Etablissement d'accueil : Ben-Gurion university of the Negev
• Jury : Président / Présidente : Laurent Simon
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Pierre Pech, David Pearlmutter, Isaac Meir, Moshe Schwartz
• Jury : Rapporteur / Rapporteuse : Alon Tal, Guedi Capeluto

Mots clés

Mots clés contrôlés

Mixité sociale dans le logement

Urbanisme durable

Logement social

Israël

France

Construction durable

Mots clés libres

Eco­construction

Changement climatique

Politique environnementale

Politique de logement social

Efficacité énergétique

Eco­quartiers

''Green'' building

Climate change

Environmental policy

Social housing policy

Energy efficiency

''Green'' neighborhoods

Résumé

Cette thèse examine l'impact socio­économique de l'éco­construction en Israël et en France et vise à identifier si les aspects sociaux sont intégrés dans l'urbanisme durable dans les deux pays. Nous comparons les contextes politiques et les outils de l'éco­construction et nous examinons si le logement social et la mixité sont présents dans les politiques et les pratiques de l'éco­construction. Nous nous demandons également si les bâtiments écologiquement certifiés favorisent la gentrification, de façon involontaire ou intentionnelle. Comme nous pouvons l'observer dans d'autres pays, nous avons constaté qu'il existe une «prime verte» en Israël, où les appartements certifiés ont tendance à être systématiquement plus chers pour les acheteurs que ded appartements similaires non certifiés. La certification écologique augmente les prix de vente des appartements de 3% à 14%. En outre, la «prime verte» en termes de prix de vente d'un appartement dans un bâtiment certifié est nettement plus élevée que les surcoûts liés à l'éco­construction. Nous démontrons grâce à trois exemples significatifs (à Tel Aviv, Yavneh et Dimona) que les bâtiments écologiquement certifiés sont utilisés comme un outil de gentrification pour attirer les classes moyennes dans des quartiers précédemment populaires. En France, comme en Israël, l'éco­construction est principalement pratiquée dans les zones urbaines de classe moyenne ­et dans les quartiers à faible revenu des villes riches comme Paris, pour attirer les résidents de la classe moyenne. Comme en Israël, nous ne trouvons pas de quartiers ''durables'' dans les zones aisées des villes riches. Cependant, contrairement à Israël, nous trouvons des logements certifiés dans des localités pauvres (comme Reims). La politique française favorise la mixité sociale et la construction de logements sociaux certifiés dans les éco­quartiers. Ainsi, il y a un effort apparent pour construire des logements à la fois écologiques et abordables. Cependant, dans les municipalités riches et à revenus moyens, la part des logements sociaux écologiques réellement disponibles pour les populations à faible revenu est minime puisque la plupart des logements sociaux sont finalement destinés aux classes moyennes.

This thesis considers the socio­economic impact of 'green' building in Israel and France and, examines whether socil aspect are integrated in approaches to sustainable urbanism in the two countries. We compare policy contexts and 'green' building instruments in France and Israel and, considered whether affordable housing and social diversity are part of green building policy and green building implementation. We also inquire whether green buildings foster gentrification–inadvertently or intentionally. As observed in other countries, we found that there is a 'green premium' in Israel, whereby certified apartments tend to be systematically more expensive for homebuyers than similar non­certified apartments. Green building certification was found to raise apartment sale prices by between 3% and 14%. Moreover, the typical 'green premium' – in terms of the sale price of an apartment in a certified building – is significantly higher than the additional construction costs required to build it. We show in three case studies (in Tel Aviv, Yavneh and Dimona), that 'green' building is being used as a gentrification tool, to attract middle class households to previously poor neighborhoods. In France, as in Israel, 'green' building is mainly practiced in middle­class urban areas – and in low­income areas of wealthy cities like Paris, to attract middle class residents. Like in Israel, we do not find 'green' neighborhoods in rich areas of wealthy cities. However, in contrast to Israel, we find 'green' housing in poor French localities (like Reims). The French policy promotes social diversity and the construction of 'green' public social housing in the eco­districts. Thus, there is an ostensibl effort to build housing that is both ''green'' and affordable. However, in affluent and average municipalities, the share of 'green' social public housing actually available to low­income groups is minimal – since most public social housing is ultimately allocated to higher­income groups.