Le lot de copropriété, entre complexité et illusion : analyse de la nature juridique du lot de copropriété

Lot Condominium, between complexity and illusion : the legal nature of the condominiums

• Auteur / Autrice : Yannik Paquet
• Direction : Geneviève Pignarre, Sébastien Pimont
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit privé
• Date : Soutenance le 03/06/2016
• Etablissement(s) : Université Grenoble Alpes (ComUE)
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale sciences et ingénierie des systèmes, de l'environnement et des organisations (Chambéry ; 2007-2021)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Centre de recherche en droit Antoine Favre (Chambéry)
• Jury : Président / Présidente : Jean Robert Bouyeure
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Jean-François Buet
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Marianne Faure-Abbad, Stéphane Benilsi

Mots clés

Mots clés contrôlés

Copropriété (logement)

Mots clés libres

Lot de copropriété

Parties privatives

Usage exclusif

Quote-Part de parties communes

Servitude

Loi du 10 juillet 1965

Condominium

Apartments

Legal nature

Résumé

L'acquisition d'un appartement dans un immeuble en copropriété semble être aujourd'hui une opération banale tant pour les consommateurs que pour les praticiens, chacun semblant considérer que l'objet de l'acquisition se limite à "la propriété" d'un appartement dans un ensemble immobilier.La notion de copropriété en France est définie par l’article 1° de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. ». Le lot de copropriété se présente donc comme un lien de droit à vocation perpétuelle instaurée entre des parties de l’immeuble pour permettre la répartition de sa propriété. Le lot de copropriété est finalement la résultante d’une appropriation individuelle (la partie privative) à l’aide d’un procédé collectif (l’indivision généralisée des parties communes) et entre dans la notion plus large de propriété privée.L'analyse de la nature juridique du lot de copropriété vient cependant démontrer que l'objet de l’acquisition par le candidat acheteur est de nature bien différente. Celle-ci réside en une forme d’appropriation complexe en raison des distinctions qu’elle implique entre les différentes composantes du lot mais aussi en raison de la multiplicité des qualifications juridiques qu’elle conjugue.Les droits attachés à la notion de lot de copropriété semblent être des droits complexes, tantôt droits personnels, tantôt droits réels, combinant pleine propriété, indivision, servitudes, usufruit et nue-propriété, ce que l’on pourrait appeler « la propriété plurielle », une forme de propriété « caméléon » avec des composantes hétérogènes.Le candidat acquéreur n’achète pas un appartement dans un immeuble mais, en réalité, une quote-part indivise dans des choses communes dont il ne connait ni l’étendue ni l’état ainsi que la jouissance exclusive d’un volume dénommé « partie privative » dont l’étendue est à la fois le critère et la conséquence (l’usage exclusif)L’analyse met en exergue une réelle discordance entre ce que les copropriétaires pensent posséder et la complexe réalité juridique de l’étendue de leur propriété et des droits et devoirs qui en découlent. Le découpage ainsi opéré démontre l’insécurité juridique du statut mis en place par la loi du 10 juillet 1965 ; c’est « l’illusion » de la copropriété immobilièreSi le statut de la copropriété devait être revu afin d’expliquer clairement au consommateur, qu’est le candidat copropriétaire, l’objet de son acquisition et ses implications juridiques et financières, il est fort à craindre qu’il se tourne vers une forme de propriété moins absconse.

The concept of ownership in condominium in France is defined by the Article 1 of the Law of 10 July 1965 states: "This Act governs any building or group of buildings whose ownership is divided among several people, composed each one by a private part and a part of common areas. ".The Lot of condominium is as a legal relationship established between perpetual vocation parts of the building to allow the distribution of its property. The condominium lot is the result of an individual appropriation with a collective process and into the wider concept of private property.Private property was designed by the French Revolution as a natural and inalienable human right, just as freedom. It is an inviolable and sacred right which no one can be private.The analys however highlights one hand great complexity on the scope of rights forming the components of the condominium lot but also its materiality. Difficulty identifying the physical reality of size lot suggests the distortion that may exist between the reality of this form of property and what the owner thinks .This Illusion present a real legal insécurity for the owner who does not measure extent of their rights and duties with respect to the nature of his property.