La procédure de data-room dans la vente d'immeubles affectés à une activité commerciale.

Data-room process on retail property sale

• Auteur / Autrice : Maxime Faurel
• Direction : Georges Decocq
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit
• Date : Soutenance le 23/01/2014
• Etablissement(s) : Paris Est
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Organisations, marchés, institutions (Créteil ; 2010-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Centre Obligations, biens, marchés (Créteil) - Obligations- biens- marchés / OBM
• Jury : Président / Présidente : Jérôme Huet
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Georges Decocq, Pierre Cain, Thierry Ledieu
• Jury : Rapporteur / Rapporteuse : Albert Malaquin, Claude Brenner

Mots clés

Mots clés contrôlés

Vente -- Droit

Immobilier -- Droit

Mots clés libres

Data-Room

Vente

Immeule

Risque

Maîtrise

Data-Room

Sale

Property

Risk

Management

Résumé

Depuis plusieurs années, la procédure de data-room s'est imposée auprès des professionnels de l'investissement comme le mode privilégié de vente d'immeuble leur permettant d'organiser efficacement la rotation de leur patrimoine. Juridiquement, cette procédure se déroule en deux phases. La première, précontractuelle, imposera aux candidats-acquéreurs, de déterminer la valeur de l'immeuble suite à un audit de chacune de ses composantes (juridique, financière, environnementale, technique, fiscale), puis de formuler à une date convenue entre les parties une offre ferme d'achat. La seconde, contractuelle, permettra au candidat-acquéreur retenu par le vendeur de finaliser, par la rédaction d'une promesse puis de l'acte authentique, les conditions de réalisation de la vente.Le recours à une telle procédure n'est pas exempt de risques. D'une part, dans le silence de la loi, elle n'est soumise à aucun régime spécifique et relève donc du droit commun de la responsabilité civile (délictuelle et contractuelle) et plus exceptionnellement de la responsabilité pénale. D'autre part le foisonnement de normes juridiques que doivent maîtriser les candidats-acquéreurs lors de la valorisation de l'immeuble peut induire un risque d'erreur dont la conséquence économique est une surévaluation du prix d'acquisition.Pour parvenir à maîtriser ce double niveau de risque que nous qualifierons de juridique et d'opérationnel, il a fallu dans un premier temps déterminer le régime de responsabilité dont relève cette procédure et ce à chacune de ces phases, puis dans un second temps analyser le déroulement de la phase d'audit en vue de proposer un modèle le plus exhaustif possible.

Regarding the legal aspect, the data room procedure is divided into two phases. The first one, a pre-contractual phase, will oblige the bidders to determine the value of the property following a due diligence process of each of its components (legal, financial, tax …), and then to provide a binding offer at an agreed date. The second phase, the contractual one, will allow the bidder selected by the seller to finalize, by the drafting of a call option and a deed, the conditions of completion of the sale.The use of such a procedure is not without risks. On the one hand, since no specific law is applicable, such procedure is not subject to a specific regime and therefore falls under the common law of civil liability (tort and contract) and exceptionally criminal liability. On the other hand, the abundance of legal standards that must be respected by the bidders when valorizing the property may lead to a risk of mistake. The economic impact of such risk is an overvaluation of the purchase price.In order to deal with this double level of risks that are considered as legal and operational risks, the liability regime governing such procedure had to be, in the first place, determined and thus for each phase, and, in second place, the due diligence process had to be analyzed in order to establish a most exhaustive template as possible .