Perception par les acteurs de marché de la fonction d’utilité liée à l’immobilier

Perception of the utility value of a company’s real estate

• Auteur / Autrice : Franck Petel
• Direction : Dominique Jacquet
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Sciences de gestion
• Date : Soutenance le 06/04/2012
• Etablissement(s) : Paris 10
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Économie, organisations, société (Nanterre, Hauts-de-Seine ; 2000-....)
• Jury : Président / Présidente : Daniel Zajdenweber
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Dominique Jacquet, Daniel Zajdenweber, Michel Baroni, Andrée De Serres, Christian Delaire
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Michel Baroni, Andrée De Serres

Mots clés

Mots clés contrôlés

Gestion du risque

Immobilier

Valeur

France

Immobilier d'entreprise

Mots clés libres

Immobilier d’entreprise

Valeur d’utilité

Actif financier

Stratégie d’entreprise

Risque immobilier

Real estate

Utility value

Financial asset

Corporate finance

Strategy, profitability/risk ratio

Risk management

Résumé

L’objectif principal de cette thèse est d’estimer la valeur d’utilité de l’immobilier des entreprises en examinant cet actif aux travers de différents prismes. Nous avons tout d’abord étudié les principales théories macroéconomiques qui régissent la gestion des portefeuilles diversifiés d’actifs, puis mesuré les effets de l’immobilier de l’entreprise sur la perception du couple rentabilité/risque de différents secteurs industriels par l’analyses graphiques et des mesures de corrélation. Nous nous sommes intéressés à deux entreprises représentatives d’industries présentant des singularités fortes : le groupe Casino, que nous avons associé à sa foncière Mercialys, et le groupe Accor. L’étude de ces structures a permis de mettre en lumière des stratégies et des comportements différenciés essentiellement centrés sur la problématique du couple rentabilité/risque. Nous avons souhaité vérifier par la suite les hypothèses émises lors de l’étude de ces deux groupes en nous replaçant dans la perspective plus générale des acteurs et en testant in vivo la perception de la valeur d’utilité de l’immobilier des entreprises. Nous avons pour cela orienté cette recherche vers une approche empirique basée sur une enquête. Nous avons ainsi validé le fait que l’immobilier est essentiellement perçu par les acteurs comme un outil de la gestion du couple rentabilité/risque de la société (et particulièrement de la dette) avec, cependant, des composantes associées plus ou moins affirmés selon le paradigme, les finalités et la perception de la classe d’acteurs qui le considérait. La situation de l’entreprise pouvait de même faire évoluer la nature de cette valeur pour les répondants avec pour objectif systématique la maximisation de leur bien-être. Enfin, nous avons précisé dès le début de cette recherche que cette dernière était marquée par sa temporalité et qu’elle devra être mise à jour dans dix ans à la lumière de données statistiques plus significative sur la durée.

The principal objective of this study is to estimate the utility value of a company’s Real Estate by analysing this asset utilising different methods. In the beginning, we studied the principal theories of macroeconomics which lead to the creation of a diverse portefolio of assets. We then measured the impact of the company’s real estate value on the perception of the profitability/risk ratio within different industrial sectors. To achieve this, we used a graphic analysis tool and we measured the level of correlation between different indexes. We have examined in detail two representative companies of specific indexes which demonstrated strong and unusual strengths: the Casino Group, that we have linked to its Real Estate investment trust Mercialys and the Accor Group. The study of these businesses has allowed us to demonstrate unique strategies and adaptive behaviors based on the optimization of the profitability/risk ratio. We wanted to verify thereafter the specific hypotheses created during the study of these two companies. For that, we adopted a more general approach and we tested in vivo the perception of the utility value of a company’s Real Estate. We oriented the research to an empirical approach based on the survey data. We validated the fact that Real Estate is essentially considered by the people involved in this industry as a tool for managing the profitability/risk ratio of a company (and particularly the level of the debt) with more or less significant additional components according to the paradigm, the objectives and the personal perception of each group within each segment. The current situation of the company could significantly change the perception of the nature of its value for a specific group with the systematic objective of maximizing their position. We specified when we started this research project that this work is relevant to the date it was produced and it has to be updated in ten years with more significant temporal data.