La fabrique de la ville : promoteurs immobiliers et financiarisation de la filière du logment à Santiago du Chili

The urban fabric : property developers and the financialization of the housing industry in Santiago de Chile

• Auteur / Autrice : Rodrigo Cattaneo Pineda
• Direction : Marie-France Prévôt Schapira
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Géographie
• Date : Soutenance en 2012
• Etablissement(s) : Paris 8

Mots clés

Mots clés contrôlés

Utilisation urbaine du sol

Politique du logement

Aspect économique

Logement

Promotion immobilière

Santiago (Chili)

Chili

Géographie urbaine

Résumé

La montée en puissance du marché des capitaux dans le financement du logement a débouché sur la création de spatialités spécifiques à Santiago du Chili. La territorialisation de ces investissements a demandé l’intervention d’un intermédiaire doté d’un savoir-faire spécialisé sur l’espace. Les promoteurs immobiliers ont su adapter leurs programmes résidentiels aux exigences financières: maintien de rentabilités élevées par l’exploitation d’ « opportunités foncières », maîtrise du risque par la diversification et accélération du cycle de rotation du capital. La financiarisation n’a pas entraîné la suppression des modalités antérieures de (re)production de la ville, mais leur hybridation. Les logiques financières se sont immiscées dans le jeu des propriétaires fonciers, des autorités publiques et des promoteurs. Les agencements localisés de ce système d’acteurs génèrent ainsi les dynamiques urbaines contemporaines. Les impacts de la financiarisation se révèlent inégaux, et se déploient selon un gradient centre-périphérie. Dans les marges de Santiago, les acteurs financiers restent en retrait et jouent le rôle discret mais essentiel d’intermédiaire pour les transactions foncières. L’argument fiscal est ici le ciment d’une véritable coalition pro-croissance entre autorités des communes périphériques de Santiago et promoteurs. La rapidité du cycle de rotation du capital, la disponibilité de foncier « à rénover », et un cadre juridique plus sécurisant se sont conjugués pour faire du centre-ville la principale destination des capitaux financiers. La verticalisation et la densification de cet espace témoignent de la puissance des effets spatiaux de la financiarisation.

The increasing influence of capital markets in the funding of the housing industry shaped some specific spatialities in Santiago de Chile. The territorialization of these investments required an intermediary endowed with a specialized “know-how” of the space. Property developers adapted their residential programs to new financial requirements. They exploit “opportunities” in the land market to sustain high profit rates, hasten the working capital cycle and manage risk through asset diversification. Financialization did not entail the abolition of the previous forms of (re)production of the city, but triggered their hybridization. Financial strategies interfered in the relationship between land owners, public authorities and developers. Contemporary urban dynamics ensue from localized forms of organization of this actors system. The impacts of financialization are unequal, and they manifest themselves on a center-periphery gradient. In the edge of Santiago, financial actors stand back, and play a discreet but significant role as intermediaries on land dealings. In this area, the fiscal argument is the basis of a “growth coalition” between the political authorities of the suburbs and developers. A faster capital rotation rate, the availability of parcels for urban renewal operations, and a secure and stable juridical framework acted jointly to attract a huge influx of financial investment into the inner-city. The verticalization and the densification of the core city display the might of the spatial outcomes of financialization.