Capitalisation des variables fiscales locales dans les prix immobiliers : théorie et nouveaux apports empiriques

Capitalization of local fiscal variables into house prices : theory and new empirical evidences

• Auteur / Autrice : Steve Billon
• Direction : Yvon Rocaboy, Thierry Madiès
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Sciences économiques
• Date : Soutenance en 2011
• Etablissement(s) : Rennes 1 en cotutelle avec Fribourg

Mots clés

Mots clés contrôlés

Zonage

Propriété foncière -- Impôts

Propriété immobilière -- Impôts

Impôt local

Collectivités locales

Finances locales

Résumé

Cette thèse analyse la dynamique spatiale et temporelle de la capitalisation des variables fiscales locales (impôts et dépenses publiques) dans les valeurs immobilières des communes du Canton de Zurich. Bien que la littérature ait maintes fois mis en évidence le phénomène de capitalisation, la question de son ampleur ainsi que son interprétation reste ouverte. Bon nombre d'analyses interprètent la capitalisation comme un test de l'hypothèse de Tiebout et associe sa présence à une fourniture Pareto-optimale des biens publics. Cependant, une partie de la littérature considère que la présence de capitalisation signifie au contraire que les collectivités locales n'ont pas atteint un équilibre de Tiebout. Par ailleurs, cette thèse contribue au débat sur la persistance de la capitalisation en estimant le changement du taux de capitalisation des variables fiscales en réaction à des différences d'offre immobilière selon la situation de la commune dans l'agglomération Zurichoise et à travers le temps. Ainsi, le taux de capitalisation devrait être plus faible dans les collectivités disposant d'une plus grande quantité de terre disponible et devrait décroître à travers le temps, à mesure que l'offre immobilière s'ajuste par le biais de nouvelles constructions dans les communes attractives. Les résultats indiquent cependant à l'inverse de la théorie une persistance de la capitalisation fiscale à la fois sur l'ensemble de l'agglomération Zurichoise et à travers le temps. Ces résultats soulignent l'importance de l'utilisation du zonage par les autorités locales, qui rendent rigides l'offre immobilière et favorise le phénomène de capitalisation.

This thesis analyzes the dynamic of fiscal capitalization across space and over time in the Canton of Zurich. While the literature provides a profusion of evidence on capitalization, there is still a controversy on the extent to which local fiscal variables capitalize into house values and on the appropriate interpretation one must have with respect to the Tiebout hypothesis. The outcome of a significiant degree of tax and public expenditures capitalization is often interpreted as a test of the Tiebout hypothesis and associated with a Pareto efficient provision of local public goods. Some authors criticize this view and argue that capitalization of local fiscal variables does not describe a full Tiebout equilibrium. Fiscal capitalization results from scarcity of land that prevents households from moving toward communities with favorable tax-expenditure packages. While it has been raised in the 70's, the question of the persistence of capitalization has not received a definitive answer. This thesis aims to contribute to this debate. We estimate the change of the capitalization rate in response to housing supply differences across space and over time. The capitalization rate should be lower in communities with higher level of available land for construction and should decrease over time, as new constructions occur in attractive communities. Overall, our estimation seems to indicate a persistence of tax and public expenditures capitalization both across space and over time. These results are consistent with the intensive use of zoning regulations at the local level.