Le bail à réhabilitation

The rehabilitation lease

• Auteur / Autrice : Christophe Mahy
• Direction : Philippe Dubois
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit
• Date : Soutenance en 1996
• Etablissement(s) : Paris 10

Résumé

Le bail a rehabilitation a ete institue par l'article 11 de la loi no 90-449 du 31 mai 1990 visant a la mise en oeuvre du droit au logement et est un contrat qui, tout en rappelant le bail a construction et le bail emphyteotique, vise a accroitre l'offre de logements en faveur des personnes defavorisees grace a la rehabilitation du parc immobilier ancien et degrade. Son regime juridique est derogatoire au regime de droit commun des baux d'immeubles. Le bailleur doit avoir la capacite d'aliener l'immeuble et le preneur ne peut avoir que la qualite d'un organisme d'habitations a loyer modere, d'une societe d'economie mixte dont l'objet est de construire ou de donner a bail des logements, d'une collectivite territoriale ou, enfin, d'un organisme dont l'un des objets est de contribuer au logement des personnes defavorisees et agree a cette fin par le representant de l'etat dans le departement. Le contrat de bail a rehabilitation doit etre redige en la forme authentique en vue de sa publicite au fichier immobilier. Sa duree minimale est de douze ans et sa prise d'effet est soumise a la conclusion par le preneur d'une convention de l'article l 351-2 du code de la construction et de l'habitation. Pendant la duree du contrat, le bailleur a le droit de proceder a des actes de disposition sur l'immeuble. En revanche il a l'obligation de mettre l'immeuble a la disposition du preneur, d'assurer la jouissance paisible du bien loue et de garantir le preneur contre les vices caches. De son cote, le preneur possede un droit reel immobilier sur l'immeuble et peut faire l'ensemble des actes visant a la rehabilitation et a la gestion de l'immeuble. En contrepartie, il a, envers le bailleur, l'obligation de realiser des travaux d'amelioration, d'assurer l'entretien et les reparations de toute nature, et de payer le loyer selon les modalites convenues. A l'egard de l'etat, il est tenu de conclure une convention de l'article l 351-2

The rehabilitation lease was instituted by article 11 of law no. 90-449 of may 31st 1990 aiming to implement the right to housing and is a contract which, while having similarities to the building lease and the ninety-nine year lease, aims to increase the supply of housing for disadvantaged persons thanks to the rehabilitation of old housing stock and property in poor condition. Its legal framework departs the common law framework governing building leases. The lessor must have the capacity to alienate the building and the lessee must be a public sector housing organisation, a government-controlled corporation whose corporate aim is to construct or rent out housing, a regional administration, or an organisation which has as one of its corporate aims the aim of contributing to the housing of disadvantaged persons, and is approved to this end by the departement's government representative. The rehabilitation lease must be drawn up in form of a notarial deed with a view to its publication in the property register. Its minimum duration is twelve years and its coming into force is subject to the lessee's entering into an agreement in accordance with the provisions of article l 351-2 of the building and housing code. Throughout the duration of the contract, the lessor has the right to sell or otherwise dispose of the building. In return he is obliged to place the building at the lessee's disposal, to ensure undisturbed possession of the property being leased, and to guarantee the lessee against concealed defects. For his part, the lessee has a real property right to the building and can carry out all acts necessary for the rehabilitation and management of the building. In return, he has, in respect of the lessor, the obligation to carry out improvements, maintain the building and carry out necessary repairs of whatever nature, and to pay the rent