La valeur du vide : délaissement résidentiel et acteurs de marché dans la fabrique urbaine

Valuable voids : housing abandonment and the political economy of urban change

• Auteur / Autrice : Florence Nussbaum
• Direction : Renaud Le Goix
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Géographie. Géographie et aménagement
• Date : Soutenance le 05/12/2019
• Etablissement(s) : Université Paris Cité
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale Sciences des sociétés (Paris ; 2019-....)
• Partenaire(s) de recherche : Laboratoire : Géographie-cités (Paris ; 1998-....)
• Jury : Président / Présidente : Sylvie Fol
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : Renaud Le Goix, Sylvie Fol, Sonia Lehman-Frisch, David Giband, Evan McKenzie, Guilhem Boulay
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Sonia Lehman-Frisch, David Giband

Mots clés

Mots clés contrôlés

Politique urbaine

Spéculation

Immobilier

Décroissance urbaine

Habitations vacantes

Habitations vacantes

Mots clés libres

Gestion urbaine

Public policy

Résumé

La thèse porte sur les logiques de délaissement résidentiel dans les grandes villes des Etats-Unis. Si la crise économique de 2008 a médiatisé la multiplication des logements abandonnés du fait des saisies immobilières, la vacance résidentielle est un phénomène bien plus ancien et qui s’étend au-delà des anciennes régions industrielles en crise, se superposant à la vulnérabilité sociale et raciale au Nord comme au Sud. Comment expliquer la persistance de zones dégradées au cœur des villes dans un contexte de gentrification croissante des centres urbains ? À partir des exemples de Chicago et Houston, la thèse interroge le rôle joué par différents acteurs, publics comme privés, dans le déclin démographique et matériel des quartiers péricentraux en s’intéressant spécifiquement aux propriétés délaissées. Elle adopte une approche relationnelle inspirée de l’économie politique afin de révéler le poids des stratégies individuelles et collectives dans l’évolution du tissu urbain. Dans les quartiers étudiés, le déclin ne s’explique pas par un simple déséquilibre de l’offre et de la demande. L’analyse de la géopolitique locale de l’abandon révèle que les propriétés délaissées suscitent alliances et conflits entre les acteurs locaux, ce qui participe à l’inertie des quartiers dégradés. La complexité des dispositifs juridiques qui encadrent ces propriétés explique notamment l’impuissance de la plupart des acteurs locaux. Toutefois, loin d’être complètement abandonnés, ces quartiers dégradés sont en fait le support d’une intense activité de spéculation de la part d’investisseurs privés. Les modalités de gestion de la vacance par les autorités locales renforcent cette dynamique de privatisation de la fabrique urbaine et contribuent à une différenciation spatiale croissante au sein des grandes villes des Etats-Unis.

Although the 2008 financial crisis drew media attention to the increase in vacant housing due to foreclosure, housing vacancy has been a long-standing issue in U.S. cities from the Rust Belt, as well as most southern cities. Vacancy and abandonment thus represent symptoms of neighborhood decline which intersect inequalities of race and class. As urban cores are increasingly gentrifying, what are the underlying processes which explain the persistence of dilapidated neighborhoods in inner-cities ? Drawing from Chicago and Houston as case studies, this thesis intends to demonstrate how the local geopolitics of abandonment shape urban change. In dilapidated neighborhoods, decline is not the mere product of the imbalance of supply and demand. The inertia surrounding abandoned properties derives from a complex set of interactions between owners, investors, residents, local organizations and institutions involved in the management of vacancy, operating in a constraining legal framework. Far from being completely neglected, dilapidated neighborhoods attract speculation from investors targeting distressed real estate who develop strategies to extract value from depreciated settings. Finally, the management of abandonment by local governments engaged in a framework of austerity intensifies inequalities at multiple scales and justifies an entrepreneurial approach to the production of urban space.