L'occupation immobilière : étude de droit privé

Estate occupancy : a private law study

• Auteur / Autrice : Virginie Pezzella
• Direction : Blandine Mallet-Bricout
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Droit privé
• Date : Soutenance le 12/12/2012
• Etablissement(s) : Lyon 3
• Ecole(s) doctorale(s) : École doctorale de droit (Lyon)
• Jury : Président / Présidente : Frédéric Zenati
• Jury : Examinateurs / Examinatrices : William Dross, Jean-Louis Bergel
• Jury : Rapporteurs / Rapporteuses : Hugues Périnet-Marquet, Thomas Genicon

Mots clés

Mots clés contrôlés

Logement -- Droit

Occupation (droit civil)

Mots clés libres

Actions possessoires

Bail aménagé

Bail commercial

Bail de la chose d'autrui

Bail d'habitation

Bail rural

Bail verbal

Bonne foi

Bonne volonté

Détention

Droit personnel

Droit réel

Equivoque

Expulsion

Immeuble

Indivision

Jouissance

Logement

Occupation

Possession

Prescription

Propriété privée (évolution)

Reconduction tacite

Réquisition de logement

Squat

Usage

Violence légitime

Possessory claim

Negociated lease

Commercial lease

Lease on someone else's property

Residential lease

Agricultural lease

Oral lease

Good faith

Good will

Ownership

Personal right

Property right

Equivocal

Eviction

Real estate

Joint-property

Co-ownership

Property enjoyment

Dwelling

Disseisor

Occupancy

Possession

Adverse possession

Statute of limitation

Private property (evolution of)

Tacit renewal

Housing requisition

Squat

Use

Legitimate violence

Résumé

En droit privé, l’occupation s’entend, en principe, d’un mode d’acquisition originaire de la propriété des choses mobilières dépourvues de maître : c’est ainsi qu’elle a fait une entrée discrète dans le Code civil en 1804. Toutefois, depuis cette date, l’occupation a acquis une toute autre signification. Le législateur et le juge recourent aujourd’hui à cette notion pour désigner différents modes de jouissance de l’immeuble d’autrui. Il est question de conventions d’occupation précaire, d’occupation privative d’un bien indivis, d’occupant maintenu dans les lieux en suite d’un bail commercial ou d’habitation, d’occupant bénéficiaire d’une réquisition de logement, ou encore d’occupant sans droit ni titre. La notion d’occupation immobilière semble donc avoir acquis une place remarquable en droit privé. L’objet de cette étude est précisément de déterminer le rôle qu’elle tient en droit positif, dans ce domaine. Dans un premier temps, cette thèse réalise l’étude des diverses hypothèses dans lesquelles le terme « occupation » est utilisé pour désigner un fait d’emprise exercé sur l’immeuble d’autrui, que ce soit avec ou sans titre ; elle révèle également des situations officieuses d’occupation, telles que le mécanisme de la reconduction tacite applicable en matière de bail. Dans un second temps, est proposée une théorie générale de l’occupation immobilière en droit privé. L’occupation immobilière apparaît comme un fait d’emprise jouant un double rôle en droit positif : elle peut être simplement la traduction matérielle de l’exercice d’un droit d’usage préalablement reconnu à celui qui va devenir occupant, mais également l’élément permettant à ce dernier d’acquérir un tel droit ou, au moins, de le faire présumer. Reposant notamment sur diverses conditions d’efficacité, telles que la bonne foi ou l’univocité, elle présente alors un certain nombre de similitudes avec la possession, mais les deux notions ne sauraient pourtant être confondues. Au final, cette étude permet de mettre en lumière un nouveau fait créateur de droit, qui trouve sa place aux côtés de la possession et qui démontre une évolution de la propriété privée vers une « propriété pragmatique », soucieuse de s’adapter à des besoins divers, clairement reconnus par le droit positif.

In Private Law, occupancy (French “occupation”) is, in principle, understood as an original method of acquiring property of ownerless movable things: this is how it made a discreet entrance in the Civil Code in 1804. Since then, however, occupancy has acquired a whole new meaning. Today, both the legislator and the judge turn to this concept to describe different means of enjoying the property of others. It relates to precarious occupancy agreements, private occupancy of jointly owned property, tenant kept in the premises after the end of its commercial or residential lease, occupant beneficing an housing requisition, disseisor, or occupant without right or title. The notion of estate occupancy seems to have acquired a prominent position in Private Law. Hence, the purpose of this study is precisely to determine the role it holds in positive law in this area. First, this work aims at studying the various situations in which the term "occupancy” is used to designate the situation where a factual stranglehold is exercised over others’ property, whether with or without title. It also reveals informal occupancy situations, such as leases’ tacit renewal mechanism. Secondly, a general theory of occupancy in Private Law is proposed. Estate occupancy appears like a factual situation of stranglehold (“fait d’emprise”). It plays a dual role in positive law: it may simply be the substantive translation of the exercise of a right to use, previously recognized to whom will become the occupant, and, in the same time, the element allowing him to acquire such a right, or at least, assuming he does. Notably based on various effectiveness conditions, such as good faith or clarity, occupancy shows similarities with the notion of adverse possession, although in French law the two concepts should not be confused. Finally, this study shed light on a new fact giving rise to a right, which finds its place alongside the adverse possession and demonstrates an evolution from the private property to a "pragmatic property" caring to adapt to the various needs recognized by the Law.