Analyse financière des organismes de logement social : diagnostics de performance et de risque

Financial analysis of council housing authorities : performance and risk evaluation

• Auteur / Autrice : Louis François Le Glass
• Direction : Alain Guengant
• Type : Thèse de doctorat
• Discipline(s) : Sciences économiques
• Date : Soutenance en 2004
• Etablissement(s) : Rennes 1

Mots clés

Mots clés contrôlés

Analyse financière

Gestion financière

Logement social

Résumé

En France, les organismes de logement social, près d'un millier répartis sur le territoire, sont des agents économiques de premier rang que les études traditionnelles du secteur public local ont, par trop souvent, tendance à oublier. Ces organismes, investis d'un service d'intérêt général majeur pour la cohésion sociale, sont confrontés aujourd'hui à des enjeux forts de recomposition urbaine qui positionnent dorénavant la gestion financière comme la clé de voute de la réussite opérationnelle de stratégies patrimoniales indispensables à la réalisation des objectifs sociaux. La présente thèse propose pour la première fois, sous une vision unifiée, une synthèse des aspects méthodologiques et pratiques de l'analyse financière HLM sous la double vision de la mesure de la performance des résultats et du diagnostic du risque financier. La thèse s'articule en deux phases. Une première partie expose le champ des disciplines qui intéressent la démarche du diagnostic financier HLM. Cette présentation porte sur l'ensemble des questions juridiques, budgétaires, fiscales, financières, traitant des modes de gestion des organismes HLM et des mutations en cours qui touchent de près leur fonctionnement. La deuxième partie montre que les conditions d'exercice de la fonction financière, très longtemps concentrées sur le contrôle exclusif du loyer d'équilibre, franchissent pas à pas, les étapes conduisant à l'acquisition progressive d'une culture financière couvrant tous les points sensibles de la gestion : maîtrise de la dette, étude des choix d'investissement, analyse financière prospective, rémunération de la trésorerie, etc. . . Confrontée à une plus grande rareté des aides publiques, la fonction financière HLM doit en permanence chercher la meilleure adéquation dans l'allocation des ressources afin de concilier la contrainte d'équilibre financier avec des besoins en logement sans cesse croissants. Cet environnement plus contraignant a introduit sur le plan de la gestion, une véritable dynamique de recherche de la performance financière élargie à tous les indicateurs du compte de résultat. Ce comportement d'optimisation de la gestion s'est également accompagné d'un outillage méthodologique afin d'anticiper très en amont, les signes qui révèlent les difficultés financières présentes ou à venir.

In France, the council housing authorities (of which there are nearly a thousand spread over the country) represent first-rate economic agents that traditional studies in the local public sector too often tend to forget. These authorities, responsible for providing a service of major social importance, today face a serious challenge in terms of urban reconstruction. As a result, financial management now represents the key to the operational success of patrimonial strategies, which are essential if social targets are to be attained. This thesis proposes for the first time, a synopsis of the methodological aspects and practices of HLM (council housing) financial analysis, from a unified perspective. The approach is two-fold : to assess results and to evaluate financial risks. The thesis is structured into two phases. The first section presents the scope of disciplines involved in HLM financial evaluation. This section covers all the legal, budgetary, fiscal and fnancial issues involved, as well as the management methods adopted by the HLM authorities and the changes that are currently in progress. The second section illustrates that the operational scope of the financial department, for a long time solely focused on monitoring rental breakeven requirements, is gradually being broadened to incorporate a financial culture that covers all the principle issues of management : debt management, analysis of investment options, prospective financial analysis, return on cash flow etc. Faced with an increasing rarity of state aid, the HLM financial department must continually find the best solution with regard to allocating ressources in order to reconcile financial constraints with ever-increasing accommodation requirements. On account of this tighter environnment, a genuine dynamic has emerged (from a managemental perspective) to broaden financial performances in order to take into account all the indicators provided by the profit and loss account. This optimisation of the management approach has also been accompanied by the introduction of methodological systems designed to anticipate as upstream as possible any indicators that reveal present or coming financial difficulties.