L'espace foncier de Brazzaville : pratiques juridiques et stratégies sociales

par Robert Edmond Ziavoula

Thèse de doctorat en Géographie

Sous la direction de Gilles Sautter.

Soutenue en 1987

à Paris 1 .

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  • Résumé

    La gestion de l'espace foncier de Brazzaville constitue une tâche difficile pour les autorités administratives et politiques : un taux de croissance démographique de 6,5% l'an et une consommation annuelle du sol affecté à la construction de 120 hectares. Ainsi depuis 1970, ce double phénomène se caractérise sur le marché foncier et immobilier par des ventes continues des parcelles quasi sans aménagement (occupation des zones érodables); des hausses perpétuelles de prix du sol au centre et à la périphérie urbaine; mais aussi, par une croissance des villas et appartements destinés à la location (demande solvable). Par ailleurs, la loi d'orientation du 3 avril 1983, donne à l'état des moyens juridiques de contrôle absolu du sol. Dans la pratique, son application en milieu urbain soulève des difficultés. Les propriétaires fonciers et les acquéreurs, en effet, se trouvent dépouillés de tout droit sur la terre; même les droits acquis sont transférés à l'Etat (expropriation et retour au domaine des terrains non mis en valeur au bout de 5 ans). L'Etat se propose d'établir des nouveaux titres de propriété. Les transactions foncières effectuées par les propriétaires fonciers sont annulées. Toutes ces considérations juridiques ont introduit des conséquences importantes. De plus, la loi est constamment détournée par les différents agents urbains (hommes politiques, techniciens, propriétaires fonciers, acquéreurs) du fait que la propriété du sol est devenue source de profits aussi bien pour l'Etat (taxation des plus-values), que pour les propriétaires fonciers et les acquéreurs. L'achat, la vente d'une parcelle, la location d'une villa ou d'un appartement constituent des opérations spéculatives, qui assurent aux agents urbains une sorte de pension de retraite. D'autre part, la politique immobilière de l'Etat renforce cette tendance : les logements publics ne sont accessibles qu'à certaines catégories sociales (demande solvable); l'absence de contrôle des prix du sol et des loyers, accélère l'occupation des zones non constructibles; le financement immobilier de l'Etat est strictement orienté à la production des immeubles de rapport et des hôtels d'affaires (rentabilité économique immédiate).


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